论“新冠肺炎”疫情下房屋租金减免的法律适用

法律规定

合同法

第一百一十七条不可抗力“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”。

最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）

第二十六条 情势变更 “合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”。

根据上述案例及相关法律规定，我们认为在“新冠肺炎”疫情下化解房屋租金减免问题的关键在于“不可抗力”和“情势变更”原则的适用。“不可抗力”和“情势变更”原则在适用条件的描述上有很多类似之处，容易使人混淆，但二者有着实质上的区别。我们先简要介绍一下“不可抗力”原则和“情势变更”原则的区别。
作用不同

不可抗力属于法定免责事由，在合同或侵权中都可适用不可抗力原则而依法被免于或减轻应承担的民事责任，也可导致合同的变更或解除。情势变更原则与合同履行相关，主要是在合同履行过程中针对发生非商业风险时公平原则的体现，允许当事人变更或解除合同。

后果不同
因不可抗力而导致合同变更或解除，必然是因发生不可抗力事由而导致合同全部或部分不能履行。因情势变更而导致合同变更或解除，合同本身仍然具备履行的条件，只是履行所付出的成本太过高昂，有悖于诚实信用原则。

适用事由不同
不可抗力一般表现为灾难性事件，例如台风、地震等。情势变更则表现为合同在履行过程中订立的基础或环境丧失或动摇，例如价格暴涨暴跌等。

适用程序不同
如果在合同履行过程中发生不可抗力并导致合同履行不能，则因不可抗力而履行不能的一方当事人享有法定的变更、解除权，可以直接通知对方当事人解除或变更合同。如果在合同履行过程中发生非商业风险导致合同订立的基础或环境丧失、动摇，当事人要援用情势变更原则救济自身利益，主张变更或解除合同，必须请求法院或仲裁机构做出裁决。 

作为房屋承租人如何选择适用“不可抗力”或“情势变更”原则来维护自身合法权益，我们将按照不同的情况予以分析解读。

不可抗力

本次“新冠肺炎”疫情属于重大突发性公共卫生事件，各省市人民政府在疫情防控期间明令禁止餐饮业、娱乐行业（例如KTV、影院）等经营场所对外经营，均关门闭户。此时，如上述经营场所系承租使用的，承租方可以适用“不可抗力”原则，向出租方主张全部或部分减免强制停业期间的租金。还有一种情况，就是在外打工租房居住的职场人士，因为其家乡所处省市、地区疫情严重封城的，承租方亦可按照上述方式维护自己的合法权益。

情势变更

本次“新冠肺炎”疫情防控期间，对于一些行业（例如零售商铺、快餐店等）并没有明令禁止经营，如上述经营场所系承租使用的，作为承租方仍然可以使用所承租的房屋，仅是因采取了限制性措施或由于疫情造成人流量的减少，致使收益大幅度减少，成本大幅度增高。此时，承租方可以适用“情势变更”原则，本着公平的原则，向出租方主张按照一定比例减免部分租金或通过其他方式分担部分成本。

例外情形

在“新冠肺炎”疫情之下，并非所有的租赁合同的履行均可适用“不可抗力”或“情势变迁”原则予以解决。例外情形包括：（1）承租方承租房屋用于居住，疫情防控期间其一直居住在承租房屋内，房屋使用未受限制或有其他影响使用的情形；（2）未受禁止经营或限制经营影响的商户，因为疫情自行停止经营未使用承租房屋的；（3）租赁双方签订的租赁合同中就发生“不可抗力”或“情势变更”时的解决方式作出明确约定且不存在显示公平情况的，这也是尊重租赁双方的自由约定，意思自治原则的体现。

解决途径

解决途径一

协商解决，租赁双方可根据疫情防控期间的实际情况及承租方提供的可适用“不可抗力”或“情势变迁”原则的相关凭据，协商解除租赁合同或减免一定期限的租金，亦可以协商通过其他的方式弥补承租方的租金损失。

解决途径二

提起诉讼或仲裁，在出租方拒绝适用“不可抗力”或“情势变迁”原则减免租金的情况下，承租方可以提起民事诉讼，主张解除租赁合同或要求出租方减免一定期限的租金。

特别提示

提示一

虽然从政策导向来看，在“新冠肺炎”防控期间鼓励业主为承租方减免租金，共担风险，但是要注意，此处的风险系指非商业风险，且要在合理的期限内予以减免。风险类型及合理期限也并非由承租方单方评估，应由租赁双方共同评估或由法院、仲裁机构进行认定、裁判。

提示二

如符合“不可抗力”或“情势变迁”原则适用条件的，承租方拟解除租赁合同或要求减免租金的，应当按照《合同法》中关于“解除合同”或“合同变更”程序上规定执行。在此需要再次强调，在情势变更的情形下，承租方援用情势变更原则救济自身利益，主张变更或解除合同的，必须通过法院或仲裁机构作出裁决。

提示三

承租方的减损义务，即使发生了“不可抗力”或情势变更”的事由，作为承租方可以依法主张权利的同时，应负有采取必要措施防止损失扩大及减少损失发生的义务。在疫情造成的影响减少或消除时，应当根据疫情防控的情况及时恢复承租房屋的使用，确保租赁双方的利益。

小编观点

“新冠肺炎”疫情之下，无论是适用“不可抗力”原则还是适用“情势变更”原则，就租赁合同的履行作出变更或解除，不是单方违约或单方责任造成的，对于租赁合同双方来讲都是不能预见，更不愿意发生的。就损失而言，承租方发生损失的同时，出租方亦有可期待利益即租金收益的损失。在这种情况下，无论以何种方式解决均应本着公平原则，站在维护交易市场稳定的立场上，平衡合同双方的利益。在一些类似的司法判例中，很多法院在判决中所适用的即是“公平原则”，尤其是对于解除合同的诉求是以极为审慎的态度考量。 

最后，我们还需强调，此篇文章是以承租人权益保障为视角撰写的，但在疫情之下鼓励企业、个人作为出租方为承租方减免房租的同时，也应当考虑出租方合法权益的保护，切勿发生不作任何区分一边倒的情况，更不要道德绑架。疫情无情人有情，相互理解、支持，共渡难关才是硬道理。